政策紅利：建設1000個特色小鎮(zhèn)

此番以綠城為代表的商業(yè)地產商發(fā)力特色小鎮(zhèn)有著相關的政策背景：國家大力推動現(xiàn)代農業(yè)和新型城鎮(zhèn)化的背景下，未來農村將成為以現(xiàn)代農業(yè)為支撐的小村鎮(zhèn)；現(xiàn)代農民和休閑度假高端消費人群，對住宅的需求也將會迅速增加。  隨著鄉(xiāng)村逐漸向城鎮(zhèn)化靠攏；建設部、國家發(fā)展改革委、財政部明確提出，到2020年，將培育1000個左右特色小鎮(zhèn)；加速農業(yè)地產的發(fā)展。據(jù)官方的定義，“特色小鎮(zhèn)”是“具有明確產業(yè)定位、文化內涵、旅游和一定社區(qū)功能的發(fā)展空間平臺”。其既不同于建制鎮(zhèn)、工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)，又不是四者的簡單疊加 。

▲特色小鎮(zhèn)的政策紅利

▲特色小鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)、工業(yè)園、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)的比較

▲特色小鎮(zhèn)的主要特點

從綠城建設建設的特色小鎮(zhèn)來看，所謂特色小鎮(zhèn)并非城鎮(zhèn)化建設中一般意義上的小鎮(zhèn)，而是有著鮮明的特色，其與建制鎮(zhèn)，工業(yè)開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)功能定位不同的一種城鎮(zhèn)化模式。通常，特色小鎮(zhèn)擁有以下特點：

1. 特色之一：通常在上海，杭州，北京等產業(yè)基礎好的城市周邊，距離城市中心30到50公里。

2. 特色之二：不只是地產開發(fā)，而是把支撐小鎮(zhèn)的基礎農業(yè)包含在內。

3. 特色之三：模式創(chuàng)新：基礎農業(yè)配套&為返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的人提供產權保障，有效抑制人口流出。

4.特色之四：在建筑規(guī)劃中，90%的是住宅，預計售價1萬/平米，10%的是配套設施，包括醫(yī)療、教育、餐飲、娛樂和文化等。

1.老齡化背景下的“銀發(fā)經(jīng)濟”。世界銀行相關數(shù)據(jù)預測：2025年，我國60歲以上老人將達到3億，占比例為百分之21，65歲以上老年人比例也將達到百分之13.7，接近深度老齡化社會。城市緊張的交通狀況，污濁的空氣，使其并不適合養(yǎng)老。而周邊小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村顯然成為養(yǎng)老的理想之地。

2.大城市承載力日益受到挑戰(zhàn)。2016年，北京五區(qū)公布人口上限，這標志著以北京為代表的大城市人口數(shù)量已經(jīng)開始逼近人口上限。大城市病，指的是在大城市里出現(xiàn)的人口膨脹、交通擁擠、住房困難、環(huán)境惡化、資源緊張等“癥狀”。由于中國一些大城市的“城市病”日益嚴重，很多上班族不得不逃離“北上廣，到二三線城市尋求新發(fā)展。環(huán)境污染同樣嚴峻，2013年，“霧霾”成為年度關鍵詞。不僅僅是霧霾，大城市病還體現(xiàn)在戶籍歧視，入學難，資源緊張等，城市的承載力已經(jīng)遭遇空前挑戰(zhàn)。很多城市中產階層渴望在城市周邊有自己的一塊地或者農莊，可以在緊張的工作之余，享受田園生活.

3.城市生活節(jié)奏快，人們對“慢生活”需求增加。筆者曾經(jīng)對某二線城市周邊的房地產市場進行考察，結果發(fā)現(xiàn)周邊的別墅雖然價格不菲，但生意十分火爆。這體現(xiàn)了人們對城市快節(jié)奏生活的厭倦和慢生活的向往。特色小鎮(zhèn)正好能迎合這一需求。

4.地理空間布局和產業(yè)布局的需要。隨著城市的日漸擁擠，承載力日趨緊張，城市一些特色產業(yè)向周邊轉移成為大勢所趨。未來，一個行之有效的辦法就是在大城市周邊，形成若干具有產業(yè)特色，呈衛(wèi)星狀環(huán)繞城市周邊的地理形態(tài)。這樣，既可以將一些產業(yè)分離出去，發(fā)展周邊經(jīng)濟，又可以緩解大城市的壓力，其離城數(shù)十公里的距離又可以使得其可以共享城市的教育、科技等資源和發(fā)展紅利。實現(xiàn)協(xié)調發(fā)展。

5.農民回流與產業(yè)空白的矛盾凸顯特色小鎮(zhèn)的必要性。與沿海地區(qū)出現(xiàn)民工荒同時出現(xiàn)的是，大量農民工回流，由此也形成了就業(yè)壓力。如擁有800萬務工人口的重慶，目前保持穩(wěn)定回流態(tài)勢，市內就業(yè)的農民工已超過市外近100萬人。大量的回流人口客觀上增加了對產業(yè)的需求。

6.城市產業(yè)轉移的需求。在中心城區(qū)，整個商業(yè)地產價格依然攀升的大背景之下，產業(yè)轉移就成為大勢所趨。越來越高漲的租金和房價使得企業(yè)不堪重負，因此，向城市周邊房租相對較低的區(qū)域進行產業(yè)轉移，成為一種必然需求。而特色小鎮(zhèn)因為其離城市較近的距離，相對完善的配套設施和優(yōu)美的環(huán)境，理所應當?shù)爻蔀楫a業(yè)轉移的一個較好的選擇。比如，嘉興市規(guī)劃創(chuàng)建的南湖基金小鎮(zhèn)，就是準備承接上海金融服務業(yè)轉移的業(yè)務。

▲特色小鎮(zhèn)承接的產業(yè)類型

城鎮(zhèn)化建設紅利：特色小鎮(zhèn)建設將是中國城鄉(xiāng)一體化建設的抓手之一。正如經(jīng)濟學家厲以寧所說，中國經(jīng)濟的最大問題之一就是城鄉(xiāng)分割，這有損社會公平。而就近城鎮(zhèn)化，可以解決一系列農村的社會問題。相比之下，美國等發(fā)達國家是城鄉(xiāng)高度一體化的。在中國幾乎所有的商業(yè)模式的策源地和發(fā)起地都在城市，而美國則很多商業(yè)模式發(fā)起于農村，比如美國20世紀50年代的鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)，孕育了沃爾瑪這樣一個零售巨無霸企業(yè)。美國孕育沃爾瑪?shù)泥l(xiāng)村小鎮(zhèn)現(xiàn)在仍然只有3萬人。希爾斯百貨公司最初的客戶是農民，后來才發(fā)展到城市。

由于特色小鎮(zhèn)一般都在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)或者經(jīng)濟帶上，比如長三角、珠三角、京津冀、中原城市群等。這些經(jīng)濟帶的城市周邊，一般都有著較好的工業(yè)基礎和產業(yè)基礎，因為，這些周邊的小鎮(zhèn)可能成為商業(yè)模式的策源地，比如，無錫市西側的査橋鎮(zhèn)，周邊就坐落著雅迪和新日兩家電動車，由此帶動整個這座小鎮(zhèn)的發(fā)展 。

 產業(yè)轉移的紅利：特色小鎮(zhèn)所依托的城市母體，通常都有較強的特色產業(yè)基礎。比如杭州的電商、絲綢，無錫的電動車、輕    紡等產業(yè)；上海有金融、國際貿易；深圳的電子等，都是具有特色和競爭力的產業(yè)。一旦承接了這些產業(yè)，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展就不是孤立的，而是站在城市產業(yè)集聚區(qū)甚至整個周邊城市群、經(jīng)濟帶的“巨人的肩膀上”。這無疑將推動特色小鎮(zhèn)進入發(fā)展的“快車道”。

 城市農業(yè)需求：農業(yè)的最大障礙之一是供求分離，這種分離不僅僅是時間上的，也是空間上的。特色小鎮(zhèn)所催生的農業(yè)需求  體現(xiàn)在兩個方面，其一，特色小鎮(zhèn)建成之后，必將涌入至少數(shù)萬人口，這些人口一方面來源于城市，一方面，來自于周邊農民的城鎮(zhèn)化，人口的集中化必然產生對于農業(yè)的需求。另一方面，特色小城鎮(zhèn)離城市距離近，農產品配套半徑小，資訊較農村發(fā)達，便于把握城市局居民需求，可以更好地服務城市母體對農業(yè)的相關需求。菜籃網(wǎng)總裁姜曉宇曾經(jīng)給筆者算過一個賬，以鄭州市為例，每年生鮮消費金額大約在600億元左右 ，這是一個驚人的數(shù)字。

1.可以在滿足農業(yè)需求中扮演多重角色。特色小鎮(zhèn)幾十公里外的城市母體孕育著巨大的農業(yè)需求。針對不同層次的需求，特色小鎮(zhèn)可以扮演多重角色，和城市經(jīng)濟牢牢焊接在一起。比如，農業(yè)生產基地管理者的角色，物流配送起點的角色，訂單農業(yè)執(zhí)行者的角色，鄉(xiāng)村旅游度假中心的角色。

2.生鮮電商的“后院”。近年，生鮮電商或者了長足發(fā)展，其最大特點在于打破了農業(yè)供求在時間和空間上分離的狀況。特色小鎮(zhèn)可以作為生鮮電商的“后院”，盡管目前多數(shù)生鮮電商實際上還是通過一級批發(fā)市場來采購，但依托特色小鎮(zhèn)的周邊，可以增加產地直供在整個商品供給中的比例。比如，可以在特色小鎮(zhèn)周邊種植時令的花果、蔬菜，經(jīng)由生鮮電商供給給城市消費者。

 3.農業(yè)本身可以作為產業(yè)特色。特色小鎮(zhèn)依托城市母體，通常擁有一定的產業(yè)優(yōu)勢和特色。實際上，農業(yè)也完全可以成為特色小鎮(zhèn)的產業(yè)特色，在一些農業(yè)資源稟賦良好，或者周邊本身就有地理標志性產業(yè)的地區(qū)。可以開發(fā)附加值高的農業(yè)產業(yè)集體，打造大特產品牌，推動農產品深加工。

 4.打造多層次農業(yè)需求。城市對于農業(yè)的需求是多層次的，特色小鎮(zhèn)可以通過打造農業(yè)多層次產業(yè)體系，滿足城市對于農業(yè) 的多層次需求，打造農業(yè)服務“綜合體”。比如，針對養(yǎng)老需求，特色小鎮(zhèn)可以打造休閑農業(yè)和鄉(xiāng)村旅游項目。針對養(yǎng)老需求，可以建立養(yǎng)老社區(qū)，針對城市休閑需求，可以建設特色農莊、農家樂等。